База знань · практичний довідник
住居・賃貸
Житло й оренда
в Японії
Оренда квартири, шерхауси, початкові платежі, гарантійна компанія, комунальні послуги і переїзд — практичний гайд на основі досвіду української спільноти.01 · Коротко
З чого почати
Оренда в Японії — це не просто "платити щомісяця". На вході чекають кілька платежів (застава, ключові гроші, агентська комісія, страховка), гарантійна компанія і підпис контракту на 2 роки. Для іноземців без історії в Японії — складніше, але реально.
★Швидкий план для першого житла: шерхаус або спільна квартира на 1-3 місяці → паралельно шукати звичайну квартиру через 外国人可 (foreigner-friendly) агенцію → укласти 2-річний контракт з 敷金/礼金 і гарантійною компанією. Бюджет на вхід: 200 000–400 000¥.
Три типи житла для нового резидента
Шерхаус (シェアハウス)Спільна квартира з сусідами. Кімната окрема, кухня/вітальня/санвузол спільні. Включає меблі, інтернет, іноді побутову техніку. Ідеально для перших 1-3 місяців.Ціни: 35 000–80 000¥/міс. Sakura House,Wooparoo,Tokyo Sharehouse.
Оренда квартири (アパート / マンション)Стандартна оренда. 1K (кімната + кухня) — 30 000–60 000¥, 1LDK — 60 000–120 000¥, 2LDK — 80 000–200 000¥. Залежить від префектури: Токіо — найдорожче, регіони — дешевше.Потрібен банк і гарант.
UR賃貸 (UR Chintai)Державне житло від Urban Renaissance Agency. Без 礼金, низький 敷金, без гаранта.Але для іноземців — тільки через певні агенції і з black-list перевіркою.ur-net.go.jp.
02 · Перший раз
Якщо ви щойно приїхали
Без residence card і японського банку звичайну квартиру не орендувати. Перші 1-3 місяці живіть у шерхаусі, готелі з місячною оплатою (マンスリー, manshon), Airbnb або у друзів. Паралельно збирайте документи для звичайної оренди.
Мінімальний пакет для оренди
- 01Residence card (在留カード) — основний документ. Без неї не оформлять навіть шерхаус на тривалий термін.
- 02Паспорт — для верифікації особи і терміну перебування.
- 03住民票 (jūminhyō — довідка про реєстрацію) — підтверджує адресу. Отримуєте в мерії після реєстрації.
- 04My Number (або повідомлення про номер) — податковий ID, потрібен для багатьох контрактів.
- 05Банківський рахунок в Японії — для прямого дебету за оренду. Yucho (пошта) відкривають за 1-2 тижні, банки — за 1-4 тижні.
- 06Гарант (連帯保証人) — фізична особа, яка поручається за вас. Для українців без японського роботодавця — зазвичай гарантійна компанія (за гроші).
- 07Дохід (年収, nenshū — річна зарплата) — підтвердження від роботодавця або 課税証明書 (kazei shōmeisho — податкова довідка).
03 · Початкові платежі
Що треба заплатити на вході
Оренда в Японії вимагає кілька платежів одразу. Загальна сума може бути 3-5 місяців оренди. Для українця з обмеженим бюджетом це часто найбільший бар'єр.
敷金 (shikikin)Застава. Зазвичай 1-2 місяці оренди. Повертається при виїзді (мінус ремонт). Завжди обов'язкова.
礼金 (reikin)"Подяка" власнику. Зазвичай 0.5-2 місяці оренди. Не повертається. У багатьох нових квартирах礼金 = 0.
仲介手数料 (chūkai tesūryō)Агентська комісія. Зазвичай 0.5-1 місяць оренди + 10% податок. За законом — максимум 1.1 місяця.
前家賃 (mae yachin)Оренда наперед за перший місяць. Іноді + кілька днів у місяці заїзду. Пропорційно за день.
火災保険 (kasai hoken)Страховка від пожежі. Обов'язкова, ~20 000¥ за 2 роки. Покриває пожежу, вибух, затоплення від сусідів (не ваше).
鍵交換 (kagi kōkan)Заміна замків. 10 000–20 000¥. Рекомендується (безпека), але технічно не обов'язкова.
退去時清掃費 (taikyoji seisōhi)"Прибирання при виїзді" — фіксована сума, 10 000–30 000¥. Списується з 敷金.
保証会社 (hōshō kaisha)Гарантійна компанія. 0.5-1 місяць оренди. Якщо немає фізичного гаранта — сплачуєте цю компанію, і вона поручається за вас перед власником.
iПриклад розрахунку для квартири 50 000¥/міс у Токіо:敷金 100 000¥ + 礼金 50 000¥ + 仲介 55 000¥ + 前家賃 50 000¥ + 火災保険 20 000¥ + 鍵交換 15 000¥ + 保証 50 000¥ = 340 000¥ на вході. Плюс депозит за перші 2-3 місяці життя, поки чекаєте першу зарплату.
04 · Як шукати
Де шукати квартиру
Не всі агенції працюють з іноземцями. Шукайте ті, де є 外国人可 (gaikokujin-ka — іноземцям дозволено) або 外国人歓迎 (gaikokujin kangei — іноземців запрошуємо).
Онлайн-платформи
- SUUMO — найбільший агрегатор. Фільтр "外国人可" або "外国人相談可".
- HOME'S — друга за популярністю платформа.
- at home — ще один великий агрегатор.
- UR Net — державне житло, без 礼金, без гаранта.
Агенції для іноземців
У ТокіоKen Corporation (розкіш, англомовний),Hapitas,Tokyo Rent,Century 21. Шукайте фразу "for foreigners" або "外国人OK".
Великі мережіAPAMAN, Leopalace21, Daito Trust Construction — мають англомовний/китайський/корейський персонал у великих містах. Лояльніші до іноземців.
Через знайомихНайнадійніший спосіб. Українська спільнота часто знає, які агенції і будинки дружні до нас. Запитайте в чаті, у RHQ, на роботі.
05 · Гарант
Хто поручається за вас
В Японії за оренду майже завжди потрібен гарант (連帯保証人, rentai hoshōnin) — фізична особа, яка бере на себе відповідальність, якщо ви не платите оренду. Без гаранта або гарантійної компанії — власник не підпише контракт.
Фізичний гарант (知人 / 親族)Родич, друг або колега, який живе в Японії і має стабільний дохід. У реальності — тільки японці через складність мови і правових наслідків.Рідко доступно для українців, хіба що одружені з японцем/кою.
Роботодавець (勤務先)Японський роботодавець може бути гарантом, якщо у вас є робочий контракт.Багато українців використовують цей варіант — запитайте HR при прийомі.
Гарантійна компанія (保証会社)Найпоширеніший варіант для іноземців. Платите 0.5-1 місяць оренди, і компанія поручається за вас. У випадку несплати — спочатку компанія платить власнику, потім вимагає з вас. Не всі власники приймають — уточнюйте заздалегідь.
UR Chintai (державне)Без гаранта і без 礼金. Але для іноземців — обмежено і тільки через спеціальні агенції. ur-net.go.jp.
iПорада від спільноти: якщо у вас немає роботодавця-гаранта і немає родичів у Японії,гарантійна компанія — це нормально. Більшість власників у Токіо її приймають. У малих містах — гірше, доведеться переконувати власника.
06 · Контракт
На що звернути увагу
Контракт зазвичай на 2 роки (2年, ni-nen). Після закінчення — можна продовжити або повідомити про виїзд за 1-2 місяці. Розірвати достроково — штраф.
Ключові пункти в контракті
- 契約期間 (keiyaku kikan) — термін (зазвичай 2 роки)
- 更新料 (kōshinryō) — плата за поновлення (0.5-1 місяць оренди, 1 раз на 2 роки)
- 礼金 (reikin) — "подяка", не повертається
- 敷金 (shikikin) — застава, повертається мінус ремонт
- 退去時清掃費 (taikyoji seisōhi) — фіксована сума за прибирання, списується з 敷金
- 原状回復 (genjō kaifuku) — відновлення до початкового стану. За що платите ви, за що — власник
- 禁止事項 (kinshi jikō) — заборони (тварини, музика, гості, куріння)
iУвага при виїзді: зробіть фото квартири в день заселення і в день виїзду. Без фото власник може списати з вашого 敷金 ремонт, який ви не робили. Знімайте: підлогу, стіни, стелю, сантехніку, побутову техніку.
08 · Побут
Сміття і правила будинку
Сортування сміття — це закон. Кожна мерія має свої правила і календар. За неправильне сортування — штраф або попередження. В Україні це звичка, в Японії — обов'язок.
燃えるゴミ (燃える, moeru — спалюване)Харчові відходи, папір, тканина. Зазвичай 2-3 рази на тиждень. Виносьте вранці до 8:00 у спеціальних сміттєвих пакетах (ті, що купили в мерії).
燃えないゴミ (moenai — неспалюване)Метал, скло, кераміка, мала побутова техніка. 1-2 рази на місяць. Окремо для небезпечних (батарейки, фарби).
資源ゴミ (shigen — ресурси)ПЕТ-пляшки, банки, скляні пляшки, газети/журнали. За графіком — 1-2 рази на місяць. Помийте і розділіть.
古紙 (koshi — старий папір)Окремо від сміття — газети, журнали, картон. Забирають у визначені дні. Можна віддати напряму回收 (кайсю, recycling) — іноді платять за папір.
粗大ゴミ (sodai — великогабаритне)Меблі, техніка, матраци. Потрібен квиток з мерії (有料, ~500-2000¥ за річ). Замовте за 1-2 тижні, безкоштовно забирають з під'їзду.
iДе взяти календар сміття: мерія видає при заселенні. Також можна завантажити з сайту мерії або з додатку міських додатків (для деяких міст).Збережіть собі PDF на телефон.
09 · Комунальні
Електрика, газ, вода, інтернет
Підключаються окремо. У новобудовах зазвичай все вже підключено — тільки укладіть контракт. У старому житлі може знадобитися візит техніка. Не затягуйте — без води і газу жити неможливо.
電気 (denki) — електрикаTEPCO (Токіо),KEPCO (Кансай),Energia (Нагоя). Реєстрація онлайн. Середня плата: 5 000-15 000¥/міс (кондиціонер влітку — більше).
ガス (gasu) — газТільки в старих будинках. У новобудовах — електрика. Постачальник залежить від регіону (Tokyo Gas, Osaka Gas). Підключення: 3 000-5 000¥, реєстрація онлайн. Середня плата: 3 000-8 000¥/міс.
水道 (suidō) — водаМісцева мерія. Реєстрація безкоштовна, тільки повідомте про заселення. Середня плата: 2 000-4 000¥/міс для 1 особи.
インターネット — інтернетNURO Hikari (до 10 Gbps, найшвидший),NTT Flet's (1 Gbps, всюди),Biglobe Hikari (дешевший). Детальніше — у гайді про інтернет.
NHK (放送受信料, hōsō jushinryō)Плата за публічне телебачення. Обов'язкова за законом, якщо є телевізор. 2 000-2 500¥/міс. Відмовитися складно, навіть якщо не дивитесь.
10 · Переїзд
Як переїхати в Японії
Переїзд всередині Японії — дзвінки в 4 установи і пакування речей. Якщо ви переїжджаєте з орендованої квартири — повідомте власника за 1-2 місяці.
Що зробити при переїзді
- 01Повідомте власника за 30 днів. Підпишіть 退去届 (taikyo todoke — повідомлення про виїзд). Уточніть дату остаточного огляду.
- 02Відключіть комунальні: електрика, газ, вода, інтернет. Зателефонуйте за 1-2 тижні до виїзду. Газ вимагає візиту техніка.
- 03Перереєструйте адресу в новій мерії протягом 14 днів. Подайте 転入届 (ten'nyū todoke) — заява про в'їзд. Так само — у банку, страховці, оператора зв'язку.
- 04Оформіть пересилання пошти — 転送届 (tensō todoke) на пошті. 1-12 місяців пересилання на нову адресу. Безкоштовно.
- 05My Number Card з новою адресою — оновити протягом 14 днів. Деякі послуги прив'язані до нього.
- 06Перевезення речей (引越, hikkoshi). Дешево: サカイ,アート引越センター. 20 000-50 000¥ за 1К кімнату. У вихідні — дорожче.
iСтратегія від спільноти: в Японії часто переїжджають 1-2 рази на рік, особливо спочатку. Це нормально. Головне — не забувати 住民票 при кожному переїзді, бо без неї не оформити банк, страховку, My Number, оренду.
10 · Українські продукти
Де знайти борщ, сало, гречку
і родинні смаколики
Японія — не Україна, але за останні два роки тут з’явилися магазини з українськими та східноєвропейськими продуктами. Із кожним місяцем їх більше. Підбірка нижче — на основі реальних відгуків спільноти.
Kavkas (カフカス) · TokyoГрузинсько-український магазин у Ніппорі. Гречка, сало, сир, ковбаси, борщ-концентрат, солодощі, чай. Ціни вищі за Україну, але є майже все.
Euro Market · Tokyo, OsakaЄвропейські продукти — українські, польські, литовські. Гречка, макарони, консерви, солодощі. Шукайте в Google Maps «European food Japan».
Східна Європа у KaldiKaldi Coffee Farm у великих містах має полицю з європейськими солодощами, чаєм, медом. Не все, але щось.
IKEA · Різдвяний сезонУ жовтні-листопаді в IKEA з’являються шведські страви і навіть деякі європейські крупи. Але це тимчасово.
Amazon JPГречка, макарони, олія, солодощі, чай — шукайте за ключовими словами «гречка», «борщ», «сметана». Доставка 1-3 дні. Ціни вищі за українські, але вибір є.
Корейські супермаркетиУ Korean Supermarket є манго, гострий соус, рамен — це не українське, але близьке за смаком. Якщо сумуєте за Азією — замість борщу.
Ринки нічого (блошині ринки)Hanazono Shrine (Tokyo) у неділю вранці — там бувають європейські продавці з домашніми заготовками. Не постійно, але варто заглянути.
Група «Українські продукти в Японії»Facebook-група, де українці обмінюються знахідками і навіть замовляють колективні поставки з Європи.
★Поради зі спільнотиГречка в Японії є у трьох варіантах: «sarashina soba» (вже смажена, для супу), «genmai» (коричневий рис) і справжня гречка — на полицях з європейськими крупами. Шукайте напис 蕎麦 (soba) — але це НЕ те саме, що українська гречка, і смак інший. Для каші беріть гречку з міжнародного відділу.
★Спільнота допомагаєУкраїнці часто везуть продукти з відпустки (Польща, Литва, Румунія) і роздають. Долучайтесь до українських чатів у Telegram і Facebook — там регулярно з'являються оголошення про привезені продукти.
10 · Чек-ліст
Збережіть собі: перші 1-3 місяці
Готовий список справ від моменту приїзду до першої квартири. Позначайте пункти в браузері — вони збережуться локально. Або додайте увесь список у Apple Reminders чи скопіюйте як markdown у будь-який застосунок кнопкою «Додати в…» праворуч.
- Residence card (вказана адреса в місті/районі)Отримуєте в аеропорту. Без неї неможливо оформити банк, телефон, квартиру.
- My Number card (або хоча б notification card)Заявка на My Number — у міській адміністрації (市区役所). Картка — за 2-4 тижні поштою.
- Відкрити банківський рахунок (Shinsei, Rakuten, Japan Post)Shinsei і Rakuten — англійською онлайн, Japan Post — у будь-якому відділенні з паспортом.
- Сім-картка / мобільний зв'язок (Rakuten, IIJmio, mineo)Rakuten — безкоштовно перший рік. Для резидентів з карткою — ідентифікація онлайн.
- Знайти шерхаус або маншон на перші 1-3 місяціSakura House, Wooparoo, Tokyo Sharehouse — без guarantor і з мінімумом документів.
- Податись на здобуття guarantor (через 保証会社)Зазвичай 50-100% однієї місячної плати. Оплачує орендар.
- Підготувати документи на оренду: паспорт, residence card, банк, доходиЗарплатні відомості або лист від роботодавця збільшують шанси на схвалення.
- Підписати контракт (перевірити termination notice, key money, deposit)Стандарт: 敷金1+礼金1 = 2 місяці deposit. Уникайте 礼金2+ без причини.
- Зареєструвати нову адресу в міській адміністрації (転入届)Протягом 14 днів після переїзду. Принесіть residence card і картку My Number.
- Увімкнути газ, воду, електрику, інтернетГаз вимагає особистої присутності інженера. Електрика й інтернет — часто в той самий день.
11 · Джерела
Офіційні сайти і корисні ресурси
SUUMO · агрегатор оренди ↗HOME'S · оренда і продаж ↗UR Chintai · державне житло ↗Sakura House · шерхауси для іноземців ↗Tokyo Sharehouse ↗Міністерство землі та інфраструктури (MLIT) ↗RHQ · підтримка (укр/рос/англ/яп) ↗Japan Guide · оренда іноземцям ↗Japan Property Central · оренда (EN) ↗
Гайд базується на досвіді української спільноти в Японії. Умови оренди, ціни і доступність гарантійних компаній відрізняються за префектурою. Перевіряйте актуальні правила на сайті вашої мерії.