家

База знань · практичний довідник

住居じゅうきょ・賃貸ちんたい

Житло й оренда
в Японії

Оренда квартири, шерхауси, початкові платежі, гарантійна компанія, комунальні послуги і переїзд — практичний гайд на основі досвіду української спільноти.

01 · Коротко

З чого почати

Оренда в Японії — це не просто "платити щомісяця". На вході чекають кілька платежів (застава, ключові гроші, агентська комісія, страховка), гарантійна компанія і підпис контракту на 2 роки. Для іноземців без історії в Японії — складніше, але реально.

Швидкий план для першого житла: шерхаус або спільна квартира на 1-3 місяці → паралельно шукати звичайну квартиру через 外国人可 (foreigner-friendly) агенцію → укласти 2-річний контракт з 敷金/礼金 і гарантійною компанією. Бюджет на вхід: 200 000–¥400 000.

Три типи житла для нового резидента

Шерхаус (シェアハウス)Спільна квартира з сусідами. Кімната окрема, кухня/вітальня/санвузол спільні. Включає меблі, інтернет, іноді побутову техніку. Ідеально для перших 1-3 місяців.Ціни: 35 000–¥80 000/міс. Sakura House,Wooparoo,Tokyo Sharehouse.

Оренда квартири (アパート / マンション)Стандартна оренда. 1K (кімната + кухня) — 30 000–¥60 000, 1LDK — 60 000–¥120 000, 2LDK — 80 000–¥200 000. Залежить від префектури: Токіо — найдорожче, регіони — дешевше.Потрібен банк і гарант.

UR賃貸 (UR Chintai)Державне житло від Urban Renaissance Agency. Без 礼金, низький 敷金, без гаранта.Але для іноземців — тільки через певні агенції і з black-list перевіркою.ur-net.go.jp.

02 · Перший раз

Якщо ви щойно приїхали

Без residence card і японського банку звичайну квартиру не орендувати. Перші 1-3 місяці живіть у шерхаусі, готелі з місячною оплатою (マンスリー, manshon), Airbnb або у друзів. Паралельно збирайте документи для звичайної оренди.

Де шукати тимчасове житло (1-3 місяці)

Booking.comНайбільша міжнародна платформа. Багато готелів у Токіо, Осаці, Кіото приймають іноземців без residence card — оплата карткою, бронювання онлайн. Фільтр «monthly stay» або «long stay» показує помешкання з місячною оплатою зі знижкою 30-50%.

Rakuten Travel (楽天トラベル)Найбільша японська платформа (понад 30 000 готелів). Ціни в ¥, без курсових втрат. Плюс накопичуєте Rakuten Points (1-10% повернено), які можна використати для наступного бронювання. Без реєстрації як резидент — достатньо паспорта і картки.

AirbnbКвартири і будинки з кухнею — зручно для першого місяця з родиною. Довгострокова знижка (28+ днів) автоматично. Приймають бронювання від іноземців без residence card. Мінус — менше локальних знань, ніж у місцевих платформ.

Партнерські посилання. При купівлі через них ми можемо отримати невелику комісію — це допомагає підтримувати довідник. Ціна для вас не змінюється.

Типова японська квартира-студіо 1K з кухнею-вітальнею — **Типова квартира 1K (*ichi-kei*):** 18-25 м², окрема кімната + міні-кухня в ніші. Дерев'яна підлога, вбудована пральна машина (洗濯機 sentakuki), кондиціонер, іноді — маленький балкон (ベランダ beranda). Оренда: 35 000-¥60 000/міс у регіонах, 60 000-¥100 000 у Токіо без deposit.

Мінімальний пакет для оренди

01Residence card (在留カード) — основний документ. Без неї не оформлять навіть шерхаус на тривалий термін.
02Паспорт — для верифікації особи і терміну перебування.
03住民票 (jūminhyō — довідка про реєстрацію) — підтверджує адресу. Отримуєте в мерії після реєстрації.
04My Number (або повідомлення про номер) — податковий ID, потрібен для багатьох контрактів.
05Банківський рахунок в Японії — для прямого дебету за оренду. Yucho (пошта) відкривають за 1-2 тижні, банки — за 1-4 тижні.
06Гарант (連帯保証人) — фізична особа, яка поручається за вас. Для українців без японського роботодавця — зазвичай гарантійна компанія (за гроші).
07Дохід (年収, nenshū — річна зарплата) — підтвердження від роботодавця або 課税証明書 (kazei shōmeisho — податкова довідка).

03 · Початкові платежі

Що треба заплатити на вході

Оренда в Японії вимагає кілька платежів одразу. Загальна сума може бути 3-5 місяців оренди. Для українця з обмеженим бюджетом це часто найбільший бар'єр.

敷金 (shikikin)Застава. Зазвичай 1-2 місяці оренди. Повертається при виїзді (мінус ремонт). Завжди обов'язкова.

礼金 (reikin)"Подяка" власнику. Зазвичай 0.5-2 місяці оренди. Не повертається. У багатьох нових квартирах礼金 = 0.

仲介手数料 (chūkai tesūryō)Агентська комісія. Зазвичай 0.5-1 місяць оренди + 10% податок. За законом — максимум 1.1 місяця.

前家賃 (mae yachin)Оренда наперед за перший місяць. Іноді + кілька днів у місяці заїзду. Пропорційно за день.

火災保険 (kasai hoken)Страховка від пожежі. Обов'язкова, ~¥20 000 за 2 роки. Покриває пожежу, вибух, затоплення від сусідів (не ваше).

鍵交換 (kagi kōkan)Заміна замків. 10 000–¥20 000. Рекомендується (безпека), але технічно не обов'язкова.

退去時清掃費 (taikyoji seisōhi)"Прибирання при виїзді" — фіксована сума, 10 000–¥30 000. Списується з 敷金.

保証会社 (hōshō kaisha)Гарантійна компанія. 0.5-1 місяць оренди. Якщо немає фізичного гаранта — сплачуєте цю компанію, і вона поручається за вас перед власником.

iПриклад розрахунку для квартири ¥50 000/міс у Токіо:敷金 ¥100 000 + 礼金 ¥50 000 + 仲介 ¥55 000 + 前家賃 ¥50 000 + 火災保険 ¥20 000 + 鍵交換 ¥15 000 + 保証 ¥50 000 = ¥340 000 на вході. Плюс депозит за перші 2-3 місяці життя, поки чекаєте першу зарплату.

04 · Як шукати

Де шукати квартиру

Не всі агенції працюють з іноземцями. Шукайте ті, де є 外国人可 (gaikokujin-ka — іноземцям дозволено) або 外国人歓迎 (gaikokujin kangei — іноземців запрошуємо).

Онлайн-платформи

SUUMO — найбільший агрегатор (Recruit, ~80% ринку). Фільтри "外国人可" (дозволено іноземцям) або "外国人相談可" (консультація для іноземців). Перевіряйте дату оновлення — старі оголошення часто висять тижнями.
HOME'S — друга за популярністю (LIFULL). Детальні фото, 3D-плани, історія цін. Фільтр "外国人契約可能".
at home — третій агрегатор, сильний у передмістях Токіо і Осаки. Менше фільтрів для іноземців, але більше варіантів у малих містах.
ITANDI BB — B2B-платформа для агентств, але є публічний пошук. Перевага: показує оголошення від усіх агенцій, які використовують ITANDI (велика частина ринку). Зручно порівнювати ціни.
GaijinPot — спеціалізована платформа для іноземців. Всі оголошення перевірені на 外国人可, є фільтр "no guarantor", англійська підтримка. Менше вибір, ніж у SUUMO, але вищий % схвалення. Особливо корисний для першої оренди в Японії.
UR Net — державне житло, без 礼金, без гаранта, без 仲介手数料. Велика черга у Токіо (6-12 місяців), але простіше в Осаці, Нагої, Фукуоці.

Агенції для іноземців

У ТокіоKen Corporation (розкіш, англомовний),Hapitas,Tokyo Rent,Century 21. Шукайте фразу "for foreigners" або "外国人OK".

В Осаці / Кіото / НагоїHOME'S,at home. Менше 外国人OK, але є. Дозвольте 1-2 місяці на пошук.

Великі мережіAPAMAN, Leopalace21, Daito Trust Construction — мають англомовний/китайський/корейський персонал у великих містах. Лояльніші до іноземців.

Через знайомихНайнадійніший спосіб. Українська спільнота часто знає, які агенції і будинки дружні до нас. Запитайте в чаті, у RHQ, на роботі.

Реальність: ~40% іноземців отримують відмову. За даними LIFULL (2024), у великих містах (Токіо, Йокогама, Осака) до 40% заявок від іноземців відхиляють власники, навіть якщо агентство схвалило. Основні причини відмови: (1) неповна сім'я (сам, без родини), (2) короткий контракт (тимчасова робота, студент), (3) низький дохід (менше 3х оренди на місяць), (4) слабка японська (непорозуміння з власником). Як зменшити шанс відмови: подавайте заявку від 5+ квартир одночасно, майте довідку з роботи англійською, надавайте 保証会社 (guarantor company) замість фізичної особи.

Термінологія, яку побачите на оголошеннях

敷金 (shikikin)Застава/депозит. Повертається при виїзді. Зазвичай 1-2 місяці. Позначається цифрою: 敷1 = 1 місяць, 敷2 = 2.

礼金 (reikin)"Подяка" власнику. НЕ повертається. 0-2 місяці. Шукайте 礼0 для економії.

家賃 (yachin)Місячна орендна плата. Базова ціна, не включає комунальні.

管理費 (kanrihi)Плата за управління будинком. ¥3 000-15 000/міс. Йде разом з орендою.

共益費 (kyōekihi)Спільні витрати (світло в під'їзді, ліфт, вивіз сміття). Аналог 管理費, іноді окремо.

更新料 (kōshinryō)Плата за продовження контракту (зазвичай 1 місяць кожні 2 роки). Обов'язково для більшості оренд, крім UR і деяких нових будинків.

違約金 (iyakkin)Штраф за дострокове розірвання. Зазвичай 1-2 місяці. Перевіряйте в контракті — деякі власники карають за виїзд до 1 року.

フリーレント (furī rento)"Безкоштовна оренда" — 1-2 місяці без плати. Маркетинговий хід, але реально економить.

駅徒歩 (eki toho)Відстань від станції. 徒歩5分 = 5 хвилин пішки (~400м). Чим менше — тим дорожче.

1K / 1DK / 1LDK / 2DK1K = 1 кімната + окрема кухня. 1DK = 1 кімната + кухня-їдальня. 1LDK = 1 кімната + вітальня-кухня-їдальня. Для самотнього — 1K або 1R (1 кімната без кухні). Для сім'ї — 2DK або 2LDK.

築年数 (chiku nensū)Вік будинку. 築1 = новий, 築20 = 20 років. Старіші = дешевше, але ізоляція/вентиляція гірша.

南向き (minami-muki)Вікна на південь. Найдорожче — багато сонця. Північ (北向き) — дешевше, але темно.

05 · Гарант

Хто поручається за вас

В Японії за оренду майже завжди потрібен гарант (連帯保証人, rentai hoshōnin) — фізична особа, яка бере на себе відповідальність, якщо ви не платите оренду. Без гаранта або гарантійної компанії — власник не підпише контракт.

Фізичний гарант (知人 / 親族)Родич, друг або колега, який живе в Японії і має стабільний дохід. У реальності — тільки японці через складність мови і правових наслідків.Рідко доступно для українців, хіба що одружені з японцем/кою.

Роботодавець (勤務先)Японський роботодавець може бути гарантом, якщо у вас є робочий контракт.Багато українців використовують цей варіант — запитайте HR при прийомі.

Гарантійна компанія (保証会社)Найпоширеніший варіант для іноземців. Платите 0.5-1 місяць оренди, і компанія поручається за вас. У випадку несплати — спочатку компанія платить власнику, потім вимагає з вас. Не всі власники приймають — уточнюйте заздалегідь.

UR Chintai (державне)Без гаранта і без 礼金. Але для іноземців — обмежено і тільки через спеціальні агенції. ur-net.go.jp.

iПорада від спільноти: якщо у вас немає роботодавця-гаранта і немає родичів у Японії,гарантійна компанія — це нормально. Більшість власників у Токіо її приймають. У малих містах — гірше, доведеться переконувати власника.

06 · Контракт

На що звернути увагу

Контракт зазвичай на 2 роки (2年, ni-nen). Після закінчення — можна продовжити або повідомити про виїзд за 1-2 місяці. Розірвати достроково — штраф.

Ключові пункти в контракті

契約期間 (keiyaku kikan) — термін (зазвичай 2 роки)
更新料 (kōshinryō) — плата за поновлення (0.5-1 місяць оренди, 1 раз на 2 роки)
礼金 (reikin) — "подяка", не повертається
敷金 (shikikin) — застава, повертається мінус ремонт
退去時清掃費 (taikyoji seisōhi) — фіксована сума за прибирання, списується з 敷金
原状回復 (genjō kaifuku) — відновлення до початкового стану. За що платите ви, за що — власник
禁止事項 (kinshi jikō) — заборони (тварини, музика, гості, куріння)

iУвага при виїзді: зробіть фото квартири в день заселення і в день виїзду. Без фото власник може списати з вашого 敷金 ремонт, який ви не робили. Знімайте: підлогу, стіни, стелю, сантехніку, побутову техніку.

09 · Процес оренди

Хронологія: від пошуку до заселення

Від першого дзвінка в агенцію до ключів у руках — 2-6 тижнів. Ось реальний таймлайн для українця без японської кредитної історії:

День 1Пошук і перший контактВиберіть 5-10 квартир на SUUMO/HOME'S/GaijinPot. Зателефонуйте або напишіть агентству. Запитайте: чи приймають іноземців, чи потрібен guarantor company, чи є спеціальні умови для нових резидентів. Не соромтесь — агенції звикли до іноземців.

Дні 3-7Перегляд квартир (内見, naiken)Домовтесь на 2-3 перегляди в один день. Візьміть: рулетку/лінійку (виміряти меблі), паспорт, residence card, фотоапарат. Перевіряйте: тиск води, інтернет-розетки, стан ванної, наявність кондиціонера, шум з вулиці.

День 7-10Подача заявки (申込, mōshikomi)Заповніть анкету агентства (1-2 сторінки японською). Дайте: паспорт, residence card, довідку з роботи (або лист від роботодавця), виписку з банку. Агентство перевіряє вашу платоспроможність і подає власнику.

Дні 10-21Схвалення власникаВласник розглядає заявку. Може відмовити без пояснень (це нормально в Японії). Якщо відмовили — подайте на іншу квартиру, не втрачайте час. Підготуйтесь подавати 3-5 заявок одночасно, щоб отримати хоча б одне схвалення.

День 14-25Підписання контракту (契約, keiyaku)В агентстві або у власника. Підпишіть: 賃貸借契約書 (договір оренди), 重要事項説明書 (роз'яснення ключових умов). Отримаєте копію японською. Перевірте: termination notice (1-2 місяці), 違約金 (штраф), update fee, ключові пункти про ремонт.

День 21-30Оплата початкових платежівПереведіть на рахунок агентства або власника: 敷金 + 礼金 + 仲介 + 前家賃 + 火災保険 + 鍵交換 + 保証会社. Загалом 3-5 місяців оренди. Підтвердження — квитанція (領収書, ryōshūsho).

День 25-40Заселення (入居, nyūkyo)Отримайте ключі в агентстві або у власника. В день заселення: (1) Сфотографуйте кожен кут, кожну подряпину (для спори при виїзді). (2) Перевірте газ, воду, світло, інтернет. (3) Зареєструйте нову адресу в мерії протягом 14 днів. (4) Повідомте банк про нову адресу.

Хитрощі для прискорення процесу: (1) Підготуйте "пакет документів" заздалегідь: паспорт + residence card + робочий лист англійською + банківська виписка + податкова довідка. (2) Напишіть motivation letter (動機書, dōkisho) — коротке пояснення, чому ви хочете цю квартиру, хто ви, як довго плануєте жити. Це рідкість в Японії і виділяє вас. (3) Запропонуйте більший депозит (2-3 місяці замість 1) — це прискорює схвалення. (4) Найміть guarantor company навіть якщо власник не вимагає — це знімає його ризик.

08 · Побут

Сміття і правила будинку

Сортування сміття — це закон. Кожна мерія має свої правила і календар. За неправильне сортування — штраф або попередження. В Україні це звичка, в Японії — обов'язок.

燃えるゴミ (燃える, moeru — спалюване)Харчові відходи, папір, тканина. Зазвичай 2-3 рази на тиждень. Виносьте вранці до 8:00 у спеціальних сміттєвих пакетах (ті, що купили в мерії).

燃えないゴミ (moenai — неспалюване)Метал, скло, кераміка, мала побутова техніка. 1-2 рази на місяць. Окремо для небезпечних (батарейки, фарби).

資源ゴミ (shigen — ресурси)ПЕТ-пляшки, банки, скляні пляшки, газети/журнали. За графіком — 1-2 рази на місяць. Помийте і розділіть.

古紙 (koshi — старий папір)Окремо від сміття — газети, журнали, картон. Забирають у визначені дні. Можна віддати напряму回收 (кайсю, recycling) — іноді платять за папір.

粗大ゴミ (sodai — великогабаритне)Меблі, техніка, матраци. Потрібен квиток з мерії (有料, ~500-¥2000 за річ). Замовте за 1-2 тижні, безкоштовно забирають з під'їзду.

iДе взяти календар сміття: мерія видає при заселенні. Також можна завантажити з сайту мерії або з додатку міських додатків (для деяких міст).Збережіть собі PDF на телефон.

Найзручніше — встановити додаток threeR (さんあ〜る): показує календар вивезення, нагадує пушем, має пошук за назвою предмета. Покрокова інструкція — у нашому повному гайді з сортування.

09 · Комунальні

Електрика, газ, вода, інтернет

Підключаються окремо. У новобудовах зазвичай все вже підключено — тільки укладіть контракт. У старому житлі може знадобитися візит техніка. Не затягуйте — без води і газу жити неможливо.

電気 (denki) — електрикаTEPCO (Токіо),KEPCO (Кансай),Energia (Нагоя). Реєстрація онлайн. Середня плата: 5 000-¥15 000/міс (кондиціонер влітку — більше).

ガス (gasu) — газТільки в старих будинках. У новобудовах — електрика. Постачальник залежить від регіону (Tokyo Gas, Osaka Gas). Підключення: 3 000-¥5 000, реєстрація онлайн. Середня плата: 3 000-¥8 000/міс.

水道 (suidō) — водаМісцева мерія. Реєстрація безкоштовна, тільки повідомте про заселення. Середня плата: 2 000-¥4 000/міс для 1 особи.

インターネット — інтернетNURO Hikari (до 10 Gbps, найшвидший),NTT Flet's (1 Gbps, всюди),Biglobe Hikari (дешевший). Детальніше — у гайді про інтернет.

NHK (放送受信料, hōsō jushinryō)Плата за публічне телебачення. Обов'язкова за законом, якщо є телевізор. 2 000-¥2 500/міс. Відмовитися складно, навіть якщо не дивитесь.

10 · Переїзд

Як переїхати в Японії

Переїзд всередині Японії — дзвінки в 4 установи і пакування речей. Якщо ви переїжджаєте з орендованої квартири — повідомте власника за 1-2 місяці.

Що зробити при переїзді

01Повідомте власника за 30 днів. Підпишіть 退去届 (taikyo todoke — повідомлення про виїзд). Уточніть дату остаточного огляду.
02Відключіть комунальні: електрика, газ, вода, інтернет. Зателефонуйте за 1-2 тижні до виїзду. Газ вимагає візиту техніка.
03Перереєструйте адресу в новій мерії протягом 14 днів. Подайте 転入届 (ten'nyū todoke) — заява про в'їзд. Так само — у банку, страховці, оператора зв'язку.
04Оформіть пересилання пошти — 転送届 (tensō todoke) на пошті. 1-12 місяців пересилання на нову адресу. Безкоштовно.
05My Number Card з новою адресою — оновити протягом 14 днів. Деякі послуги прив'язані до нього.
06Перевезення речей (引越, hikkoshi). Дешево: サカイ,アート引越センター. 20 000-¥50 000 за 1К кімнату. У вихідні — дорожче.

iСтратегія від спільноти: в Японії часто переїжджають 1-2 рази на рік, особливо спочатку. Це нормально. Головне — не забувати 住民票 при кожному переїзді, бо без неї не оформити банк, страховку, My Number, оренду.

11 · Чек-ліст

Збережіть собі: перші 1-3 місяці

Готовий список справ від моменту приїзду до першої квартири. Позначайте пункти в браузері — вони збережуться локально. Або додайте увесь список у Apple Reminders чи скопіюйте як markdown у будь-який застосунок кнопкою «Додати в…» праворуч.

Residence card (вказана адреса в місті/районі)Отримуєте в аеропорту. Без неї неможливо оформити банк, телефон, квартиру.
My Number card (або хоча б notification card)Заявка на My Number — у міській адміністрації (市区役所). Картка — за 2-4 тижні поштою.
Відкрити банківський рахунок (Shinsei, Rakuten, Japan Post)Shinsei і Rakuten — англійською онлайн, Japan Post — у будь-якому відділенні з паспортом.
Сім-картка / мобільний зв'язок (Rakuten, IIJmio, mineo)Rakuten — безкоштовно перший рік. Для резидентів з карткою — ідентифікація онлайн.
Знайти шерхаус або маншон на перші 1-3 місяціSakura House, Wooparoo, Tokyo Sharehouse — без guarantor і з мінімумом документів.
Податись на здобуття guarantor (через 保証会社)Зазвичай 50-100% однієї місячної плати. Оплачує орендар.
Підготувати документи на оренду: паспорт, residence card, банк, доходиЗарплатні відомості або лист від роботодавця збільшують шанси на схвалення.
Підписати контракт (перевірити termination notice, key money, deposit)Стандарт: 敷金1+礼金1 = 2 місяці deposit. Уникайте 礼金2+ без причини.
Зареєструвати нову адресу в міській адміністрації (転入届)Протягом 14 днів після переїзду. Принесіть residence card і картку My Number.
Увімкнути газ, воду, електрику, інтернетГаз вимагає особистої присутності інженера. Електрика й інтернет — часто в той самий день.

12 · Джерела

Офіційні сайти і корисні ресурси

SUUMO · агрегатор оренди ↗HOME'S · оренда і продаж ↗UR Chintai · державне житло ↗Sakura House · шерхауси для іноземців ↗Tokyo Sharehouse ↗Міністерство землі та інфраструктури (MLIT) ↗RHQ · підтримка (укр/рос/англ/яп) ↗Japan Guide · оренда іноземцям ↗Japan Property Central · оренда (EN) ↗

Гайд базується на досвіді української спільноти в Японії. Умови оренди, ціни і доступність гарантійних компаній відрізняються за префектурою. Перевіряйте актуальні правила на сайті вашої мерії.